La bomba neutrónica contra los inmuebles

Después del último post sobre inmuebles, pensaba escribir algo sobre la rentabilidad de invertir en ladrillos. La idea era muy simple: históricamente los ladrillos rendían algo así como 10% anual y competían con acciones, bonos y plazos fijos por captar los fondos de los ahorristas argentinos. En la Argentina post convertibilidad, la gente perdió la confianza en el sistema financiero local: el canje de deuda que no se terminó de cerrar, el desastre del INDEC, el manotazo a las AFJP, ... no colaboraron mucho para que vuelva la confianza. Sin competidores locales, los inmuebles se convirtieron en EL activo refugio del ahorrista argentino => Su retorno cayó a la mitad del promedio histórico, o dicho de otra forma, su precio subió al doble.

A partir de esa situación teníamos dos alternativas:

1) Vuelve la confianza al mercado financiero local y el precio de los inmuebles cae, porque la demanda se corre a activos financieros que pagan una renta mucho más atractiva

2) La desconfianza se expande al mercado inmobiliario, entonces el precio de los inmuebles cae. Como el mamarracho del INDEC sobre los títulos públicos con CER, pero esta vez con los ladrillos.

Es decir, en los dos casos el precio de los inmuebles debería caer (uno por motivos buenos y otro por motivos menos felices).

Estaba por escribir algo cuando, de golpe, todo el mundo se puso a hablar del proyecto de Ley de Alquileres de Teresita Quintela.

¿Qué es el proyecto de la señora Quintela?
La opción dos, versión bomba neutrónica

Les dejo el pdf del proyecto de ley, que se puede bajar del senado, pero yo le pinté en amarillo las partes neutrónicas (+ la joyita en los fundamentos, donde dice que a mayor demanda –y mayores precios- se obtienen mayores retornos –retornos de especulación financiera sin que implique riesgos!-).

En pocas palabras la ley dice: si ud es inquilino…FELICIDADES, SE HA GANADO UN DEPTO/LOCAL/OFICINA; pero si ud es propietario del inmueble en alquiler…LO SIENTO, PERO AQUEL DEPTO/LOCAL/OFICINA YA NO ES SUYO

Ponele que estás alquilando un depto y estás en los últimos meses de contrato. Sale este mamarracho, y de golpe le decís pito catalán al dueño, yo me quedo ocho años más, te reclamo lo que te dí en garantía y te pago tres monedas por el alquiler. Ahh, y de las expensas ocupate vos, ok? Si no te gusta, andá y pedí un revalúo inmobiliario. Y si querés, andá a rezarle a María Santísima para que en algún momento yo me apiade de vos y te ofrezca comprar el depto por cuatro o cinco monedas.

Ponele que sos propietario, vas a tener que probar de espantarlos con humo (¿tal vez una pastilla de gamexane?). Y si eso no funciona, comprate una botella grande de Johnnie Walker y take it as it is: this is Argentina.

Lo gracioso es que hay gente que dice que con esta medida se va a derrumbar la oferta de alquileres y nadie va a querer poner un mango en real estate como inversión. Wow, que deducciones! Y seguro que si la piensan un poco más te van a decir que el día después de los anuncios de Corralito, Corralón, Plan Bonex, la gente medio que no quiso poner su plata en el banco…

Los argentinos estamos todos majaretas…

Los inmuebles como reflejo de los no transables en Argentina

[Este post gigantesco fue posible gracias a las series de mi amigo Jack Dalton, que también colgó un post sobre inmuebles en su blog]

Como comenté en algún post, los inmuebles son muy interesantes para La Carrera Nominal porque junto a los salarios, están entre los Titanes de los No Transables (esa bolsa de gatos que no se puede exportar ni importar, así que vas a morir con la oferta y demanda local). Y como nos enseñaron en la escuela, resulta que si los no transables “están caros” con respecto a los transables entonces muy probablemente el tipo de cambio real también “esté caro”*.

Vamos a los inmuebles entonces. Antes que nada, los dejo tener un pequeño momento de shock and awe mientras miran la serie de precios de los departamentos en Barrio Norte (parece que es el único barrio con series largas) de los últimos 33 años:

Es IN-FER-NAL como están los precios de los inmuebles en dólares. Récord histórico! Jamás visto! Por Dios que alguien me explique con qué se dan estos tipos!!!

Los que leen seguido el blog saben que se viene un NAAAAA, hay que mirarlo en términos reales. Dos lucas verdes el m2 es mucha guita hoy, pero 1400 Mukenios era MUCHÍSMA guita en 1980. ¿Cómo lo ajustamos para tener algo más preciso que los adjetivos mucho y MUCHÍSIMO?

1) Una alternativa es agarrar la inflación argentina: ¿mezclar pesos (o australes) con dólares y encima le meto una hiperinflación? ¿Convertimos los dólares en pesos con alguno de los 3 o 4 tipos de cambio paralelos que tuvimos en este período? No thanks

2) Otra es ajustar los precios de los departamentos en dólares por la “inflación internacional” (digamos, minoristas o mayoristas yankees). El resultado sería: cuán caros están los departamentos porteños para el consumidor/productor yankee, que por supuesto es el centro del universo y nada existe si no lo ilumina su haz de luz. Cómo dan los precios con esta corrección:

Así es, estamos bien caros. Medido en dólares de 2008, ya estamos por encima de las dos lucas verdes, una locura. Bueh, siempre vas a encontrar a algún personaje que te diga que en 1979-1981 los precios eran mucho más altos, pero más difícil es encontrar a alguien que piense que esos eran años ‘normales’. Si tomás el promedio 1982-2006 te da algo así como 1.100 verdes, con un desvío standard de 300/400 verdes (constantes de 2008).

3) La tercera alternativa, que por la intro les adelanté que me parece la más interesante, es sacar el ratio “Precio Inmuebles Argentina” / “Precio Inmuebles EEUU”. Tomé como base 1993-1995 porque durante esos años los precios argentinos se habían estabilizado después de la recuperación de principios de los 90 y los inmuebles yankees todavía no habían empezado la suba frenética de precios que finalizó súbitamente en 2006.

Se pueden decir muchas cosas, pero una imagen vale más que mil palabras. Antes les tiro dos: DOUBLE BUBBLE

Los precios inmobiliarios yankees explotaron con Clinton II, mientras que los precios argentos recién explotaron en 2003. Veamos como da el ratio “Precio Inmuebles Argentina” / “Precio Inmuebles EEUU”:

No tenemos cura: o somos muy caros o somos muy baratos. No hay punto medio. No hay políticas consistentes. Nada ajusta, siempre hay una talking head defendiendo lo insostenible, hasta que al final todo ajusta por el lado más fácil: sube el dólar, hace pelota el precio de salarios e inmuebles, mientras que los transables se van a modo batshit. Barajar y dar de nuevo precios relativos. Nominal Rat Race y después plan de estabilización. Fuck you a la consistencia, si sos argentino aprendé a bailar o quedás en el camino.

[Bueno, me tomo un vaso de agua bien fría, me calmo y vuelvo a escribir]

La cuestión es que el mundo se volvió suddenly deflacionario y los precios de los inmuebles hoy se caen a pedazos en todas partes. Mientras tanto en Argentina siguió la fiesta un rato más (y a esa fantasía se aferran los dueños de inmuebles que quieren vender, sin asumir la nueva realidad del mercado).

¿Cómo sigue la cosa a futuro?

Tenemos algunas pistas: en el famoso stress test que le hizo Tim Geithner a los grandes bancos yankees, el Tesoro americano publicó una serie de premisas, que resultaron ser bastante optimistas en general, pero la vienen pegando bastante bien por el lado de los inmuebles (sino pregúntenle a Calculated Risk). Las premisas de Timmy:

Entonces viene la pregunta, ¿que pasaría si los precios de los inmuebles argentinos se mantuvieran constantes en dólares? (no digo seguir subiendo porque sería un delirio estilo finales de los 70s).

La respuesta es que aún manteniendo constantes los precios locales, el ratio escalaría a niveles fantasiosos de fines de los 70s. Nuts!

Para tener un ratio estabilizado en los (elevados) niveles de diciembre 2008, los inmuebles argentinos deberían acompañar la caída de los inmuebles afuera: -14/22% en 2009 y -4/7% en 2010.

¿Hay alguna tortuga que se me esté escapando?
(last call for Balassa–Samuelson)
¿Diferencias en la productividad relativa tal vez?

Bueno, al grano: Si la productividad de los transables en Argentina subió relativa a los no transables, más de lo que subió la productividad de los transables en EEUU relativa a los no transables, entonces es totalmente razonable que nuestro TCR se aprecie.

Esa se las dejo a ustedes. Para justificar el nivel de precios que tienen los no transables en Argentina, primero me tienen que traer una medida de productividad argentina (que no esté full of sh*t) y me muestre que le ganamos por afano a los yankees. Mientras tanto, yo sigo convencido que vamos a tener un lindo sacudón en los precios relativos de nuestra economía…

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*Por lo general, en estos modelitos asumen que la productividad en no transables es más o menos una papa y que los avances productivos posta posta vienen por el lado de los transables. Entonces en los países del primer mundo, que tienen la re posta en producción de transables, tienen algo así como exceso de demanda de no transables, hay movilidad imperfecta de factores productivos y la cosa cierra con un tipo de cambio real más alto en los países más desarrollados. Una explicación un poco más potable acá

Se baja Brad Setser

Ayer anunció en su blog que ya no posteará más, porque se va al NEC de Larry Summers. Una verdadera lástima. Yo lo sigo desde la época que posteaba con Roubini. El pibe era referencia blogueril obligada sobre desbalances globales, en particular por su mirada fina sobre los balances de pagos de China y de los EEUU. Entraba seguro en mi top 5.

Tras este heavy hit que sufrió la incipiente sección Otros blogs, esta noche extiendo la lista con nuevos blogs argentinos (Sweet-Lord-Jesus qué laburo te mandaste Elemaco) y de afuera. No todos son econblogs, pero yo los miro seguido y tal vez les interesen. Cualquier sugerencia please let me know.

Slds!!!

Inflación de un dígito en las provincias

Nope, no estoy hablando de GBA ni de la dócil Mendoza (acuérdense que la historia la escriben los ganadores), estoy hablando de las hermanitas libres, que calculan en su mayoría índices “autoponderados” (las dos que tienen algo más sofisticado son las ex IPC Nacional: Santa Fe y San Luis). Hoy están casi todas en el rango de 10% a 15%, y ya hay una que perforó la barrera del single digit: Misiones (en verdad sólo su capital, Posadas) está en 9,1% a/a.

1) Realmente estamos a cerca una inflación de un dígito?
Como no tenemos un IPC GBA de buena calidad, vamos a tener que hacer sensible guesses: yo no creo que en abril 2008 la inflación minorista haya sido de casi 40% a/a como indicaba Río Negro, pero todas las provincias independientes presentaban una inflación en franca aceleración que llegó a un máximo en ese trimestre. Probablemente el máximo haya estado en torno al 27% a/a entre marzo y mayo 2008, cuando la economía pegaba la vuelta y apuntaba con la trompa para abajo.
Hoy tampoco creo que la inflación de junio 2009 esté en 9%, pero está claro que con un nivel de actividad en caída porcina (Tequila style?) la inflación estuvo bajando. En los últimos meses parece que la baja se estuvo suavizando. Con la premisa de que las hermanitas son buenas indicadoras de tendencia pero no tanto del nivel, mi sensible guess es que estamos en torno al 15% a/a como dice el equipo del CEDES/INDEC (perdón, Buenos Aires City).

2) Es esta una buena noticia?
Sí, por supuesto que la reducción de la inflación es una buena noticia. La celebran tanto los pro-gobierno (¿vieron que “el modelo” estaba 10 puntos?), como los que pretendemos una corrección de los fuertes desequilibrios para evitar que entremos en una Fully Fledged Nominal Rat Race (aunque nunca está de más hedgearse por si la cosa falla).
Pero ojo, éste es un ajuste recesivo, como cualquier “programa de estabilización” como esos que a nuestro gobierno le gusta atribuir a Lucifer. No es gratis. Y el detalle incómodo es que ABSOLUTAMENTE NADIE está haciendo ningún tipo de damage control. Da mucha rabia que desde el gobierno critique (con mucha razón) la política estabilización de precios de los 90s por su costo social, pero al mismo tiempo hoy nadie se haga cargo de una realidad terrible. Crecimos fortísimo por 6 años, pero la pobreza debe está en niveles récord (no como el 2002 o la hiper, pero arriba de todo lo demás). Bah, en verdad, quién sabe? Ya hace mucho que hicieron crema a la EPH y ahora el INDEC se limita a publicar informes de prensa tragicómicos.
Entonces, la baja de la infla es muy buena para la consistencia macroeconómica, pero el costo de la recesión lo conoce magoya, y eso (de mínima) le saca todos los argumentos a los que hablan de modelo de redistribución de la riqueza. Si “el modelo” redistribuye tanto, por qué esconden las cifras de pobreza?

3) Desactiva esto La Carrera Nominal y nos devuelve al Mundo Feliz?
El ajuste se está dando más allá de la voluntad del Gobierno, pero lo terrible es que también se está dando sin ningún tipo de guía. Parece como si el Gobierno jamás hubiese considerado que triplicar el gasto público podía generar inflación, y que jamás llegaría una recesión (SI, los procesos de recuperación y crecimiento por encima de la tasa potencial argentina de largo plazo en algún momento se agotan, y SI, el mundo a veces te tira shocks positivos y a veces shocks negativos –shit happens, you just need to be ready for it-) y hoy no sabe para que lado disparar.
Pero el ajuste sólo nos da tiempo a un costo alto (aunque en nuestro caso, desconocido). Mientras la infla baja de a poco, otros factores que sostenían la carrera nominal siguen ahí.
La falta de confianza sigue alimentando una fuga de capitales horrible. En el segundo trimestre se fueron 5,5 mil palos verdes. Una fuga tan gigante hubiese fulminado a cualquier gobierno argentino del siglo XX, pero hoy aguantamos gracias a la contracción del PBI (please avísenle al INDEC) y a que los precios de nuestras commodities no volvieron a niveles pre-2002.
La cuestión fiscal está muy delicada. Parece que hasta hace poco el Gobierno pensaba que hacer política fiscal keynesiana era gastar mucho, period. Gastar mucho cuando vamos bien, gastar mucho cuando vamos mal. Se habrán avivado ahora que “gastar mucho cuando vamos bien” => “hacer un ajuste por necesidad cuando vamos mal”. El estado necesita financiamiento, sea con Lucifer, con los mercado voluntarios de deuda, o imprimiendo papelitos con la cara de Roca. ¿Será por eso que cada vez hay más sympathy for the devil?
La inflación sigue bajando en Argentina, pero también está bajando en el resto del mundo. [Mundo deflacionario, hello?] El spread de inflación argentina contra los principales socios comerciales ha caído de su máximo (2400 bp*) pero sigue muy alto (promedio ponderado de 1350 puntos básicos). Para una referencia, este spread estaba en 430 bp en 2004-2006, es decir, que cada año que pasaba nos volvíamos 4,3% más caros que nuestros socios comerciales (antes de considerar las modificaciones del tipo de cambio nominal). Con estos spreads, tenemos comprada la devaluación nominal del peso en cualquier escenario.



Por último, no sé hasta qué punto este gobierno va a poder manejar la política de ingresos. No soy experto en el tema, pero me parece que hoy en día los sindicatos tienen más poder de presión que los tenedores de pesos, y el Gobierno ya mostró varias veces sus preferencias (y todo el mundo entendió perfectamente, de otra forma no se fugarían 5 mil palos verdes por trimestre).

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*Para calcular los spread usé el IPC que arman los chicos de BsAs City. Si no le gusta este índice, cualquier alternativa da resultados similares.

The Nominal Rat Race 2.0

Bienvenidos a la nueva versión de La Carrera Nominal!!!

En diciembre 2008, después de demasiadas vueltas, finamente me decidí y armé este blog, pero como habrán visto (y sufrido) The Nominal Rat Race 1.0 tenía muchos errores de principiante. En especial, era un desastre eso de tener un fondo marrón y un sobrefondo más claro, porque al final la página se hizo recontra pesada, el sobrefondo claro no aparecía, no se leía un carajo y yo terminaba puteando en arameo al buen pibe que se copó y diseñó la plantilla. Así que aprovecho para agradecerle a todos los lectores que siguieron visitando el blog, a pesar de que el formato iba para atrás en patineta.

The Nominal Rat Race 2.0 tiene dos premisas: que el diseño sea lean (basta de sobrecargar la página) y sobre todo, que el fondo sea blanco.

Les cuento in a nutshell cómo está diagramada la nueva página:

No más barra lateral con posts por fecha, post por tags ni lista de blogs amigos. Ustedes pueden tocar los nuevos botoncitos whenever you like.

(ahora que tengo la lista de blogs por separado, va a crecer bastante)

Y a la barra lateral la voy a limitar a:
-Perfiles
-Gráficos TCN
-Vías de contacto

Please avísenme si tienen problemas para visualizar la página (yo la armé desde firefox y ya tuve problemas con el explorer -fuck-, pero ya está ok).

Slds!!!

Cookie Monster


PD: Hoops, a ver si el nuevo diseño te convence y empezas a postear!

The shape of things to come

Off-topic [pero no mucho]

Ya nos había avisado Hall.

Ahora lo confirma Big Ben: la estrategia para llevarse el punchbowl cuando la fiesta se ponga buena viene por el lado de la remuneración de reservas (y otras medidas complementerias que apuntan a devolver al mercado los bonos en la hoja de balance de la Fed y eventualmente emitir “Lebacs” y “Nobacs”).

No es que vayan a matar la recuperación económica apenas arranque, pero tampoco parecen muy willing a dejar que la inflación se escape mucho (queda por verse cuánto es for real y cuánto es bluff).

Así que antes de pensar en escenarios de crash del dólar y carrera nominal mundial (DIOS, que bien nos vendría a nosotros), vayamos agregando a nuestros escenarios un posible mop-up de reservas by Big Ben en algunos años.


HOUSEKEEPING: el template del blog me está molestando mucho (eso de las letras negras en fondo marrón está pasando demasiado seguido), así que please no dejen de pasarse si ven que el blog muere o por algunas horas pide clave para acceder, a New Nominal Rat Race is in the making.

¿Cómo piensan financiar el gasto público durante la crisis???

Sigo caliente porque tenemos problemas fiscales después de varios años con recursos como no se habían visto en muchas décadas. Entonces después de este muy buen post de Elemaco me surgió la duda: a esta altura del partido… ¿alcanza con desarmar el bolonqui de subsidios de DeVido&Co para normalizar un poco la cosa? ¿O ya estamos como el Rafa Correa, que no le alcanzó ni siquiera con defaultear la deuda externa para acomodar el mamarracho que había armado?*

Ordenando un poco, lo que pensaba es: si no pueden financiarse con emisión de deuda, no pueden financiarse con emisión de moneda, no quieren financiarse con Lucifer y no quieren traerlo a Roberto Alemann para congelar el gasto público, … ¿es posible que se pilotee el mal momento subiendo un poco más los impuestos y bajando los subsidios?

Para la ocasión preparé este grafiquito con la presión tributaria en Argentina en el último medio siglo (un trabajo especial by The History Cookie). Es muy explícito y simple: ustedes cliquean sobre el dibujo y lo ven más grande. En casi medio siglo, el promedio de presión tributaria argentina fue del 17% del PBI. Ponele que con la convertibilidad dejamos de financiarnos emitiendo papelitos con la cara de San Martín, entonces la presión tributaria subió un desvío standard** para compensar la baja en los ingresos por la emisión de estos papelitos. Pero ahora estamos bien arriba de ese nivel de presión tributaria, estamos WAY PAST los 4 desvíos standard sobre la media, casi en 5, en 30,8% del PBI:


OK, estamos zarpadísimos con la presión tributaria, y encima la vaca lechera de las retenciones no es lo que era, sea por la sequía o porque nos estamos quedando sin petróleo. Entonces podemos decir que va a ser duro para el Gobierno subir todavía más los impuestos.

Pero… ¿qué onda con los subsidios? ¿Cuánto nos podemos ahorrar?
Mucho, en 2008 nos gastamos 4% del PBI en subsidios (ref SsEcon en fila 32). Ponele que hagan un sinceramiento de esos que hacen historia y en un año los bajen a 1 punto del PBI (como en 2004), se podrían liberar 3 puntos del PBI, un montón. Sino miren en el gráfico la magnitud de los subsidios comparada con la presión tributaria. Si los recursos tributarios subieran en esa magnitud con un PBI planchado, la presión tributaria subiría a 6 DESVIOS STANDARD sobre la media histórica. Es la opción nuclear

El veredicto The History Cookie: la alternativa de subir impuestos parece casi totalmente agotada (a menos que los chinos nos sorprendan a todos y la soja se vaya a u$s 1000 -soñar es gratis- o que realmente opten por la opción nuclear) y todo apuntaría más bien a una caída de la presión tributaria en el futuro. Por el lado de bajar los subsidios hay bastante margen, pero implica un ajuste de tarifas que varios se lo van a acordar toda la vida (meaning: costo político mayor a cero, pero a esta altura ya no importa mucho, no?).

Por supuesto que hay una alternativa mucho más barata y ultra efectiva: regenerar la confianza. Como decía en su blog hace un mes el profe Fanelli, no hay espalda fiscal que aguante una reducción del 7% en la demanda agregada por salida de capitales. Pero este Gobierno parece no darse cuenta que eso que muerde con tanta rabia es su propia cola.


Un último comentario es que todo el post lo enfoco a los grandes números. Por el lado impositivo tenemos un sistema regresivo con una altísima evasión, así que además de tener un nivel de presión tributaria altísimo, tenemos otros bolonquis importantes sobre los que deberíamos laburar. Por el lado de los subsidios, es más fácil saber quién mató a Kung Fu en Bangkok que conocer realmente cuánto y cómo gasta el estado en subsidios, con tanto fideicomiso y poder ejecutivo superpoderoso. Lo escrito acá se basa en la punta del iceberg que llego a ver. (thank goodness for the ASAP)


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[Sí, ya sé que más de uno va a decir que soy un facho que quiere la reducción de Estado, pero COME ON: les estoy mostrando MEDIO SIGLO de historia argentina ¿OVER 4 DESVIOS STANDARD?!?! NO LES SUENA UN POCO MUCHO?? No les parece que estamos complicados si el Estado Argentino tiene problemas de financiamiento a pesar de que se está llevando 13 puntos del PBI por encima del promedio histórico?]


*En rigor, el tipo defaulteó los Global 2012 y 2030 (pero no los 2015 que por algún motivo sí eran deuda legítima –¿hubo algún billete para alguien?-) y después los recompro a 35 ctvs on the dollar.

**Digamos que es el promedio de los desvíos respecto a la media (en este caso, de 17 puntos del PBI). Con una distribución más o menos normal un desvío standard acumula 68% de los casos, dos desvíos acumulan 95% y tres desvíos abarcan más del 99%. Si tenemos una observación con un desvío superior a los 4 SD, podemos afirmar que claramente se fue al recontra carajo, en términos estadísticos, claro.